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            房企流動性利好不斷:南京試點銀行保函替換商品房預售資金,比例高達60%
            來源:第一財經 2022-04-15 21:07:55

            提振房地產行業信心,供給和需求兩端的政策在不斷發力。

            第一財經記者獲悉,南京市近日發布了相關通知,試點用銀行保函替代一定比例的商品房預售資金,額度可高達60%。

            2月份全國層面的商品房預售資金監管新規發布后,長沙、廈門、青島等地陸續發布了相關細則。總體來看大方向是在確保流動性風險可控的前提下,提高預售資金的使用的靈活度和使用效率。

            對比之下,此次南京的細則寬松程度不可謂不大,這將有效緩解房企短期內的資金壓力,但相應的風險是否會轉嫁至銀行,也引發了市場的討論。

            南京試點銀行保函替換預售資金

            據了解,前述南京松綁限售資金的文件全稱系《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》(下稱《通知》),由南京市住房保障和房產局與央行南京分行聯合下發。

            央行南京分行相關工作人員向記者確認,近期確實有看到這個文件,但主要由房產局牽頭,并未全面公開。對此,記者致電南京房產局,截至發稿,電話未接通。

            商品房預售資金監管,即由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施的第三方監管。開發商須將預售資金存入銀行專用監管賬戶,只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用。

            這樣做的根本目的,是為了保障購房者的利益,確保房企能夠如期交房,不會出現項目爛尾。

            對于資金監管額度,各地確定的模式主要包括預收款總額的10%~40%、在工程造價的基礎上按照一定比例上浮,或為以每平米建造成本為基準。

            這次南京推出的“銀行保函”,可以看作銀行為房地產開發商提供的一種信用背書。如果,開發商不能按照協議如期交上監管資金,則由銀行代替支付或承擔相應的賠償。

            按照《通知》要求,開發商可以用銀行保函等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金,不過,替換金額不得超過預售資金監管額度的60%。

            與此同時,開發商申請等額資金保函替換后,預售資金監管賬戶內的余額,還必須滿足項目后續1年內建設資金的需求。

            據了解,開發企業在完成保函的備案手續后,3個工作日內就可獲得撥款。資金用途限于開發企業在南京市范圍內的合理資金流動使用,具體由監管機構認定。

            《通知》表示,這樣做是為了逐步建立商品房預售資金分類監管機制,提高預售資金使用效率。

            一位華南某TOP30房企內部人士對記者表示,使用銀行保函替代資金不是新鮮事物但也具有一定創新性,即用企業的綜合信用代替部分現金,釋放更多流動性,“保交付”的同時有利于推動部分房企債務重組。

            不過,這樣是否會增加銀行的風險?業內人士認為,銀行開具保函會傾向于綜合信用較好的開發商,具有一定門檻,整體風險可控。

            《通知》要求,開發企業在申請使用保函之日起前2年內,在該市無因違規使用商品房預售監管資金收到行政處罰的情況,且擬申請的商品房項目應無司法凍結、違規資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農民工工資等情況。

            一位地產行業資深研究人士也對記者表示:“如果(文件)真的落地實施,可以有效緩解行業短期流動性。”他認為,相比傳導緩慢的銷售刺激政策,預售資金放開可以“救急”,但需要大量城市一起做。

            多地推出預售資金監管細則

            目前,多個城市推出了商品房預售資金監管細則,總體方向上來看,都增加了資金使用的靈活度,利好房地產開發企業的現金流。

            今年2月,國家層面出臺了商品房預售資金監管新規,明確了預售資金監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產項目竣工交付所需資金后,超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

            新規的出臺利好房企對于商品房預售資金的使用,在保障項目建設的前提下增加了資金使用的靈活度,可以提高預售資金的使用效率,減少一些潛在的流動性風險。

            3月份以來,已經有長沙、青島、廈門等城市發布了地方的細則。

            比如,長沙市要求,新建商品房預售資金經由統一預售資金清算專戶完成資金清算后,即時轉入各項目對應預售資金監管專用賬戶。正常情況下,預售資金到達清算專戶后,當天完成轉入項目對應預售資金監管專用賬戶。

            青島市在征求意見稿中看出,監管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。

            廈門細則提到,預售資金監管賬戶內的預售資金初始留存資金額度按預售項目工程總造價的120%計,其中包含工程總造價20%的風險金)。后續留存資金額度按照工程進度確定。

            并且,通過對監管流程的優化,在重點監管額度不變的基礎上,預售資金監管專用賬戶中達到預留存額度之后的其余資金,房地產企業可自行提取,無需再向監管機構辦理支取手續

            近日,福州市也出臺了18條助住建行業市場主體紓困解難的新規,其中要求各地要落實預售資金監管規定,優化本地監管辦法,增加支付節點對開發企業使用商業銀行保函替代預售監管資金的予以支持,鼓勵根據企業經營和信用評價情況實施差異化監管。

            供需兩端利好消息不斷

            除了預售資金監管新規,近日,更多的針對房地產行業供給端的利好政策相繼推出。

            央行4月14日召開的一季度金融統計數據新聞發布會上,央行金融市場司司長鄒瀾表示,恒大風險顯性化后,金融機構出現了短期的應激反應,在人民銀行的積極指導下,與去年四季度相比,今年一季度全國房地產開發貸款月均多增約1500億元,與同期的新房在建規模相比,開發貸款余額也處在較高水平。

            房地產行業并購融資也在加速,據記者不完全統計,目前各渠道房地產并購類融資額已經超過2000億元,較一個月前增長近千億。其中,農業銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行等多家銀行,以及東方資產、長城資產等AMC通過發行并購債來募集并購資金,房企則陸續發行并購債券,或與銀行簽訂并購貸款合作協議,從國企到民企均有受益。

            融資性資金可以緩解短期流動性壓力,經營性資金則是長期可持續發展的主要支撐。

            不僅如此,房地產需求端的刺激政策不斷,在按揭利率、首付比例、住房補貼等之外,多地加入限售、限購、限貸等“五限”松綁大軍。

            鄒瀾透露,3月份以來,由于市場需求減弱,全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調了房貸利率,平均幅度在20個到60個基點不等。

            此外,部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求,根據城市實際情況,在全國政策范圍內,下調了本城市首付比例下限和利率下限。鄒瀾同時強調,疫情之下,金融機構要靈活調整住房按揭等還款安排,合理延后還款期限。

            多家第三方機構統計數據顯示,全國樓市成交熱度已有明顯回升,且一二線城市更為領先,三四線城市去化承壓。另據4月15日統計局最新數據,70個大中城市商品住宅銷售價格雖然同比下降個數增加,但環比下降城市個數減少。

            各地因城施策還在不斷深化。4月15日,東莞、湖州等多地再次傳出樓市新政,支持居民合理住房需求。從3月金融數據來看,反應居民按揭需求的居民中長期信貸依然承壓,不過有機構預測,各地的需求端刺激政策有望在二季度傳導落地,年中信貸情況也將出現重要轉折。

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