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            昆明松綁樓市:加大貨幣化安置、降低購買二套住房首付比
            來源:第一財經 2022-04-17 20:35:42

            繼鄭州、哈爾濱、蘭州之后,昆明也加入了樓市政策優化的行列。

            16日,昆明市人民政府發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》(下稱“意見”),從加快商業商務用房去化、紓解疫情期間房地產開發企業困難、鼓勵多種方式回遷安置、優化住房金融服務、有效防范化解房地產市場風險等八個方面,給予市場積極信號。

            為加快釋放合理的購房需求,意見提出,優化住房類金融政策并加大貨幣化安置力度。

            意見稱,實施好差別化住房信貸政策,持續優化住房金融服務,更好滿足購房者合理信貸需求。

            第一財經從昆明多家商業銀行處了解到,早在今年2月初,當地的樓市信貸政策已有所放松,對于征信良好、收入穩定等優質客戶,首套房首付比例可由2.5成、3成降至2成執行。

            此次意見進一步明確,“降低購買二套住房首付款比例”。

            除商業貸款外,意見還稱,加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度,適度調高住房公積金貸款額度。

            棚改貨幣化安置是短期內提振樓市需求的有效手段,鄭州、南寧等壓力城市在近期出臺的樓市新政中均對此做出部署。而此次昆明發布的意見中亦明確,鼓勵多種方式回遷安置。

            根據意見,在拆遷群眾、社區自愿的基礎上,屬地政府(管委會)積極引導,統籌城市更新改造項目回遷安置需求與商業商務用房去化實際,拓寬安置渠道和方式,按照等價值置換的原則,利用已建成的商業商務用房進行等價值安置,可適當給予面積獎補。具體面積獎補標準由屬地政府(管委會)研究制定。

            “這意味著商業商務用房去化被放在了首要位置。”中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲認為,通過加大貨幣化安置力度,并將群眾回遷安置需求與商業商務用房去化相結合,在加大回遷安置效率的同時,有利于促進商業商務用房去化。

            “商業商務用房”過剩,是昆明樓市的一個顯著特征。“要研究出臺商業地產去庫存和多功能利用支持政策。” 昆明市人民政府在4月8日發布的《關于印發2022年穩增長若干政策措施的通知》曾如是指出。

            世聯行相關研報顯示,由于昆明前幾年大量賣地,疊加疫情影響,文旅盤的投資客退潮,當前昆明商業商務用房的庫存量遠高于其消化能力。另據中指研究院數據,截至2022年3月,昆明商業商務用房市場存量多達1165萬平方米,去化周期超90個月,庫存高企,去化壓力大。

            但值得注意的是,意見并未指出貨幣安置政策的具體目標、公積金貸款具體額度和二套房首付比例。對此,張慶憲預計,相關部門后續或將推出相關政策的具體實施細則。

            除了激活合理住房需求外,意見還從供給端入手,提出了為房企紓困的一攬子新政策。

            受疫情和調控收緊的雙重影響,2021年以來,本就存在供需矛盾的昆明樓市下行嚴重。機構數據顯示,昆明當年商品房供應面積達1190萬㎡,同比2020年下降約26%;成交面積為1068萬㎡,同比2020年下降約22%;整體成交金額約1250億元,較2020年同比下降約27%,均價11711元/㎡,同比2020年下降約7%。

            為助力企業度過難關,意見稱,在2021年6月1日到2022年12月31日繳納的土地出讓價款,企業可延期60日繳納;優化政府營商服務的方式,拿地即拿證,房企無需另提交申請;房地產開發企業可以用見索即付銀行保函替代需繳納的代建學校、道路等公共設施的保證金或零星用地整合履約保證金等。

            與此同時,為了預防開發商跑路、項目爛尾等問題出現,有效防范化解房地產市場風險,意見還提出,建立健全商品房預售資金保全、執行的“府院聯動”機制,進一步健全完善預售資金監管制度,嚴肅查處未按商品房預售資金監管政策規定的房地產開發企業和銀行機構等。

            在昆明市住建局2021年12月發布的一份答復函中曾提及,昆明納入省級協調機制辦公室爛尾樓項目共有112個,數量占全省1/3。另有云南省住建廳數據顯示,截至2021年12月31日,云南省共有334個爛尾樓盤。

            張慶憲,“健全預售資金監管機制”,既是出于樓市下行期防范化解樓市風險的需求,也是基于昆明樓市的自身特征,對癥下藥。“但是,意見同樣未明確商品房預售資金監管具體額度,這仍需后市出臺具體細則進行指導”。

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